Объекты коммерческой недвижимости класса А в составе имущества фондов

Закрытый паевой инвестиционный фонд это инструмент коллективных инвестиций. Суть такова: фонд это обособленное имущество, набор активов, которыми коллективно владеют разные инвесторы. Права инвесторов подтверждаются паями, которые существуют в форме записей в реестре.

В случае Паруса набор активов по каждому фонду прост: земельный участок, на котором стоит склад или бизнес-центр, сам объект недвижимости и небольшие денежные средства на счету для оплаты текущих платежей, налогов и взаимодействия с арендатором.

Пайщики нанимают профессиональную управляющую компанию (УК), чтобы заботиться об активе, управлять имуществом и рассчитываться с инвесторами.

Наш продукт доступен к покупке во всех топовых банковских и брокерских приложениях при наличии статуса квалифицированного инвестора.

1. Если вы привыкли использовать мобильные приложения, то достаточно ввести торговое название фонда («Парус-ОЗН» или «Парус-СБЛ»), выбрать нужное количество паев и нажать кнопку «купить». Продавать наши паи можно по такой же схеме. Всю информацию о покупке, продаже и количестве паев вы сразу отследите в приложении.
2. Если вы используете голосовые указания, то сообщите вашему брокеру на какую сумму и какое количество паев вы хотите купить или продать. Банки или брокеры будут присылать отчеты, где вы сможете увидеть, какое количество паев вам принадлежит в любой конкретный момент времени.

Мы работаем только со страховыми компаниями с высоким рейтингом финансовой надежности ruAA или выше:

• СберСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный»
• АльфаСтрахование: ruAAA, прогноз «Стабильный»
• РЕСО-Гарантия: ruAA+, прогноз «Стабильный»
• Росгосстрах: ruAA, прогноз «Стабильный».

Все крупные риски дополнительно перестраховываются в Российской национальной перестраховочной компании (РНПК), 100% акций которой принадлежат Банку России.

Наши договоры страхования покрывают ущерб имуществу по следующим рискам:

• Противоправные действия третьих лиц (в том числе ст. 167 УК РФ — умышленное уничтожение или повреждение имущества).
• Пожар, взрыв, стихийные бедствия, аварии инженерных систем и другие стандартные имущественные риски (регулируются условиями договора страхования).
• Террористический акт (ст. 205 УК РФ).
• Диверсия (ст. 281 УК РФ).

Также по ряду объектов оформлены дополнительные расширения страхового покрытия, включая:

• военные риски (в соответствии с условиями договора страхования);
• утрату арендного дохода на период восстановления объекта (если предусмотрено договором);
• иные специальные риски в зависимости от особенностей конкретного объекта.

Размер страхового покрытия определяется при заключении договора исходя из стоимости восстановления объекта. Дополнительные расширения приобретаются в пределах доступных страховых лимитов.

На финансовом рынке много разнообразных комиссий, но мы используем простую и прозрачную формулу «10+10».

1. 10 млн рублей в год за управление фондом. Эта сумма покрывает учет и хранение паев, проведение аудита, организацию выплат инвесторам и выполнения всех необходимых действий для соответствия всем лицензионным требованиям (наличие необходимых специалистов, отчетность перед ЦБ и т. д.).
2. 10% от дохода пайщика. В данном случае эти проценты являются мотиватором для эффективной работы УК и постоянной выплаты дохода. Комиссия применяется: 

• Ежемесячно к доходу от арендного потока, когда мы выплачиваем доход нашим инвесторам.
• Однократно при продаже объекта по привлекательной цене к доходу от роста (!) стоимости актива.

Пример: актив стоит 2,5 млрд рублей, при продаже через 3 года он будет продан за 3 млрд рублей, то доход от роста стоимости актива составит — 500 млн рублей. Тогда комиссия УК в размере 10% составит 50 млн рублей, а 450 млн рублей будет выплачено всем инвесторам.

Допустим, Иван Сергеевич приобрел в 2021 году 12 000 паев «ПАРУС-СБЛ» на 12 млн руб.

Мы будем начислять Ивану Сергеевичу:

1. Доход от арендного потока ежемесячно.

Например, при средней годовой в 10%, мы начислим ему за каждый месяц 100 000 рублей (12 млн руб. х 10% /12 мес.), что по году даст 1,2 млн руб.

2. Доход от роста стоимости актива.

Когда Иван Сергеевич покупал паи, склад стоил 1,9 млрд руб.
В 2030 году собрание владельцев приняло решение продать актив и УК нашло покупателя склада за 2,9 млрд руб. Таким образом прибыль от продажи актива составила — 1 млрд руб.

После совершения сделки и уплаты комиссии УК — 10% от полученной прибыли, оставшиеся 900 млн рублей (1 млрд-10%) будут выплачены всем инвесторам пропорционально количеству паев, которыми они владеют.

Т.к. Иван Сергеевич владеет долей ~0,615%, УК начислит ему единоразово 900 млн * 0,615% = 5,535 млн*

*В обоих случаях из суммы дохода УК удержит за Ивана Сергеевича НДФЛ и перечислит их в бюджет.

Для инвесторов в России действует особый налоговый режим. Выполнив определенные условия, инвестор может частично или полностью освободить свою прибыль от уплаты налогов.

Есть следующие варианты, как получить налоговые льготы при покупке наших ценных бумаг:

• При владении ценными бумагами более 3х лет и последующей продаже, вы не платите налог на прибыль.
• Вы можете покупать ценные бумаги на ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) и возвращать часть уже уплаченного налога.

Таким образом государство стимулирует интерес инвесторов к фондовому рынку, а сами инвесторы увеличивают свою прибыль.